所得と資産のツインエンジンが形成
李同栄氏は、AIの資本化が住宅市場に与える最大の影響は、富の形成方法を変えることにあると指摘した。第一の力はテック高給与の新富裕層で、半導体、先進パッケージング、サーバーサプライチェーンの発展の恩恵を受け、高給与と賞与・配当により初回購入と住み替え能力を強化し、テック集積地周辺の需要を支えている。
第二の力は株式利益による新富裕層で、テック株の値上がりによるキャピタルゲインを実現し、リスク分散と不動産配分の需要を生んでいる。前者は自住を重視し、後者は価値保全と継承を重視し、高給与所得が自住を支え、株式利益が配分をけん引するツインエンジン構造を形成している。
二重コア不動産取得論が浮上
李同栄氏は初めて二重コア不動産取得論を提唱した。第一のコアはテック産業生活圏で、新竹、竹北、台中、台南および高雄を含み、仕事・通勤・家庭により生じる自住・住み替え需要を受け止め、長期的には雇用・所得と需給バランスに左右される。
第二のコアは首都資産配分圏で、台北市中心部の立地は金融、商業、教育、医療および企業本社のリソースを備え、土地供給が希少であるため、株式市場の新富裕層による長期資産の配置を引き付けている。テック都市では生活商圏を購入し、首都都市では資産配置を図り、居住需要と配分需要は次第に分離していく。
住宅価格資産比率に注目
伝統的な住宅価格所得比率では高資産層の購買力を反映しにくくなっている。李同栄氏は例として、年収がいずれも300萬元である家庭でも、一方が5,000萬元の運用可能な金融資産を保有していれば、住宅購入能力は全く異なるとし、住宅総額の世帯の運用可能な純金融資産に対する割合を測る住宅価格資産比率を提唱した。
同氏は、この指標は住宅価格所得比率に取って代わるものではなく、一般家庭は依然として安定した収入で住宅ローンを負担する必要があるが、高価格市場を分析する際には所得、資産、融資条件を同時に観察し、給与だけで負担能力を判断する思い込みに陥るのを避けるべきだと強調した。
品質プレミアムが立地プレミアムに取って代わる
新世代の購入者はスマート管理、エネルギー効率、予備電力、空気品質、防災レジリエンス、専門的な物件管理をより重視し、住宅価値の方程式は立地の希少性、建築品質、スマートサービス、長期管理能力へと高度化し、デベロッパー間の競争は商品力とサービス力へと転じていく。
李同栄氏は、AIによる富は特定層に集中し、住宅市場はニッチ層が上昇を主導し、大衆は分化する方向に向かい、高資産コア住宅とテック集積地の優良住宅が先に回復し、供給過剰の一般地域は依然として制約を受け、テック株の変動が高資産住宅需要を逆に抑制する可能性があると予測した。