소득과 자산 쌍엔진 형성
리퉁룽은 AI 자본화가 부동산 시장에 미치는 가장 큰 영향은 부의 형성 방식을 바꾸는 데 있다고 지적했다. 첫 번째 힘은 기술 고임금 신귀족에서 나오며, 반도체, 첨단 패키징과 서버 공급망 발전에 힘입어 고임금·배당금으로 생애 첫 주택 구매와 갈아타기 능력을 강화해 과학기술 집적지 주변 수요를 떠받치고 있다.
두 번째 힘은 주식 수익 신흥 부유층으로, 기술주 가치 상승을 통해 자본 이득을 실현하고, 나아가 리스크 분산과 부동산 배분 수요를 창출한다. 전자는 실수요에 치중하고, 후자는 가치 보존과 상속을 중시해 고임금 소득이 실수요를 떠받치고 주식 수익이 배분을 이끄는 쌍엔진 구조를 형성하고 있다.
이중 핵심 매입론 부상
리퉁룽은 처음으로 이중 핵심 매입론을 제기했다. 첫 번째 핵심은 기술 산업 생활권으로, 신주, 주베이, 타이중, 타이난 및 가오슝을 포함하며, 직장·통근·가정으로 형성된 실수요와 갈아타기 수요를 흡수하고 장기적으로는 고용·소득·수급 균형에 달려 있다.
두 번째 핵심은 수도 자산 배분권으로, 타이베이시 핵심 입지는 금융·상업·교육·의료와 기업 본사 자원을 갖추고 토지 공급이 희소해 주식 신흥 부유층의 장기 자산 배치를 끌어들인다. 과학기술 도시에서는 생활 상권을 구매하고, 수도에서는 자산 배분을 배치하며, 거주 수요와 배분 수요가 점차 분리될 것이다.
주택가격 자산비 주목
전통적인 주택가격 소득비는 고자산 계층의 구매력을 반영하기 어려워졌다. 리퉁룽은 예를 들어 연소득이 모두 300만 대만달러인 가정이라도, 한쪽이 5,000만 대만달러의 운용 가능한 금융자산을 보유하고 있다면 주택 구매 능력이 전혀 다르다며, 주택 총액 대비 가계 운용 가능 순금융자산 비율을 재는 주택가격 자산비를 제시했다.
그는 해당 지표가 주택가격 소득비를 대체하는 것이 아니며, 일반 가정은 여전히 안정적인 소득으로 주택담보대출을 부담해야 하지만, 고가 시장을 분석할 때는 소득·자산·대출 조건을 함께 살펴야 하며, 급여만으로 감당 능력을 판단해 미신에 빠지는 것을 피해야 한다고 강조했다.
품질 프리미엄이 입지 프리미엄 대체
신세대 매수자는 스마트 관리, 에너지 효율, 예비 전력, 공기질, 방재 회복력과 전문物业 관리를 더욱 중시하며, 주택 가치 공식은 입지 희소성, 건축 품질, 스마트 서비스와 장기 관리 능력으로 업그레이드됐고, 건설사 경쟁은 제품력과 서비스력으로 전환될 것이다.
리퉁룽은 AI 부가 특정 계층에 집중되면서 부동산 시장은 소수 고가 주도·대중 분화로 나아가 고자산 핵심 주택과 과학기술 집적지 우량 주택이 먼저 회복되고, 일반 공급 과잉 지역은 여전히 제한을 받으며, 기술주 변동성이 고자산 주택 수요를 역으로 억누를 수 있다고 전망했다.