싱훙 임대관리가 「집주인 안심 프로젝트」 좌담회를 개최하고, 재경 전문가 롼무화, 신베이시 임대서비스업협회 이사장 왕쩌런 및 싱훙 임대관리 회장 우중린을 초청해 투자수익과 임대 실무 측면에서 집주인은 집값과 표면 임대료만 보지 말고 각종 비용 공제 후 실제 현금흐름을 계산하고 세입자·계약 및 관리회사의 리스크를 평가에 포함해야 한다고 당부했다.
총수익률 2.4%, 비용 빼면 1.7%만 남아
롼무화는 「집은 하나의 자산이자 현금흐름 사업이다」를 주제로 주식 투자에서 주가만 볼 수 없듯 부동산도 집값만 볼 수 없으며, 「집값은 가격이고 현금흐름이 체질이다」と 지적했다. 진짜 봐야 할 것은 공실·수선·세금 및 관리비용을 공제한 임대료로 매년 실제로 얼마나 남는가이다.
그는 총가격 2000萬元·월세 4萬元 주택으로 시산해 1년 임대수입 48萬元, 총 임대수익률은 약 2.4%라고 밝혔다. 그러나 1년 중 1個月 공실로 4萬元이 줄고, 약 3萬元 수선·유지비, 4.5萬元 주택세·지价세 및 임대소득세, 약 3萬元 관리비용을 빼면 실제 남는 임대료는 약 33.5萬元으로 순수익률은 약 1.7%에 불과하다. 장부상 48萬元에서 14.5萬元이 줄었으며 약 30% 수입이 각종 비용에 잠식됐다.
만실 저임대료, 고임대료 공실보다 낫다
그는 1.7% 순수익률도 주택담보대출 금리·자금 기회비용과 비교해야 한다고 밝혔다. 자금비용보다 높으면 보유 기간 중에도 양(+)의 현금흐름이 있고, 낮으면 매달 돈을 보태는 셈으로 집값 상승으로 메우길 기대할 수밖에 없어 투자 성패를 시장에 맡기는 셈이다. 예를 들어 월세 3萬元에 1個月 공실인 집은 연간 실수입 33萬元이지만, 월세 2.8萬元에 연중 만실인 집은 1년 33.6萬元을 받아 오히려 6000元이 많고, 세입자 교체에 드는 집 보여주기·정리 및 재계약 비용도 감안하지 않은 것으로 집주인은 지속 가능한 순수익을 추구해야 한다.
사전 리스크 관리, 세입자도 회사도 가려라
롼무화는 투자자는 집값 하락 불가·금리 불변·세입자 체납 없음·누수 없음을 보장할 수 없으며, 성숙한 투자 사고는 시장 예측이 아니라 공실·수선 준비금 적립, 금리 인상 압력 시산, 계약·보증금 규칙 명확화, 위탁 관리회사의 재무·경영 체질 확인 등 사전 리스크 관리라고 당부했다. 왕쩌런은 세입자 배경 심사·임대료 납부 능력·계약 내용·인도 시 사진 기록부터 체납·분쟁 후 법에 따른 처리까지 완비된 절차를 세워야 하며, 자물쇠 교체·단수·단전은 오히려 법률 문제를 낳을 수 있어 관리회사는 규모만 보지 말고 심사·임대료 관리·수선 및 리스크 대응 능력을 확인해야 한다고 밝혔다.