星鴻租管が「大家安心プロジェクト」座談会を開催し、財経専門家・阮慕驊氏、新北市租服公会理事長・王則人氏および星鴻租管董事長・呉宗霖氏を招き、投資リターンと賃貸実務の観点から、大家は物件価格と表面家賃だけを見るのではなく、各種コスト控除後の実際のキャッシュフローで計算し、借主・契約および管理会社のリスクも評価に入れるべきだと呼びかけた。
粗収益2.4% コスト控除後は1.7%
阮慕驊氏は「住宅は一つの資産であり、一つのキャッシュフロービジネスでもある」と題して、株式投資は株価だけを見てはならず、不動産も物件価格だけを見てはならず、「物件価格は価格であり、キャッシュフローこそ体質だ」と指摘した。本当に見るべきは、家賃から空室・修繕・税負担および管理コストを差し引いた後、毎年いくら残るかだとした。
同氏は総額2000萬元、月額家賃4萬元の一戸で試算し、年間家賃収入48萬元で、粗賃料利回りは約2.4%になるとした。しかし1年で1ヶ月空室になれば先に4萬元が減り、さらに約3萬元 の修繕維持費、4.5萬元 の房屋税・地価税および賃貸所得税、ならびに約3萬元 の管理コストを差し引くと、実際に残る家賃は約33.5萬元 で、純利回りは約1.7%にとどまる。帳面上の48萬元から14.5萬元が減り、約三成の収入が各種コストに食われるとした。
満室の低家賃が空室の高家賃に勝る
同氏はさらに、1.7%の純利回りは住宅ローン金利や資金の機会費用とも比べなければならないとした。資金コストを上回れば保有期間中もプラスのキャッシュフローが残るが、下回れば毎月持ち出しになり、物件価格の上昇で補うことを期待するしかなく、投資の成否を市場に委ねることになるとした。例として、月額家賃3萬元で1年で1ヶ月空室の一戸は年間実収入33萬元だが、月額家賃2.8萬元で年間満室のもう一戸は年間33.6萬元を受け取れ、逆に6000元多くなり、借主入替えに必要な内見・整理および再契約コストも計算されておらず、大家は持続可能な純収益を追求すべきだとした。
事前にリスクを管理 借主も会社も選ぶ
阮慕驊氏は、投資家は物件価格が下がらないこと、金利が変わらないこと、借主が滞納しないこと、住宅で雨漏りが起きないことを保証できず、成熟した投資思考は市場を予測することではなく、空室と修繕の準備金の確保、金利上昇圧力の試算、契約と敷金ルールの明確化、ならびに委託管理会社の財務と経営体質の確認など、事前にリスクを管理することだと呼びかけた。王則人氏は、借主の背景審査・家賃支払能力・契約内容・引渡し時の写真記録から、滞納や紛争後の法にのっとった処理まで、完全な手順を確立すべきで、自ら鍵を替えたり水道・電気を止めたりすればかえって法律問題を生む恐れがあり、管理会社選びは規模だけを見るのではなく、審査・家賃管理・修繕およびリスク対応能力を確認しなければならないと述べた。