星鴻租管舉辦「房東安心專案」座談會，邀請財經專家阮慕驊、新北市租服公會理事長王則人及星鴻租管董事長吳宗霖，分別從投資報酬與租賃實務切入，提醒房東不能只看房價與表面租金，更應計算扣除各項成本後的實際現金流，並將租客、契約及管理公司的風險納入評估。
毛收益2.4% 扣除成本剩1.7%
阮慕驊以「房子是一項資產，也是一門現金流生意」為題指出，投資股票不能只看股價，房地產同樣不能只看房價，「房價是價格，現金流才是體質」。真正要看的，是租金扣除空置、修繕、稅負及管理成本後，每年究竟還能留下多少。
他以一戶總價2000萬元、每月租金4萬元的房屋試算，一年可收租48萬元，換算毛租金收益率約2.4%。但若一年空置1個月，先少掉4萬元，再扣除約3萬元修繕維護、4.5萬元房屋稅、地價稅及租賃所得稅，以及約3萬元管理成本，最後真正留下的租金約33.5萬元，換算淨收益率只剩約1.7%。帳面48萬元少了14.5萬元，約三成收入被各項成本吃掉。
滿租低租金 反勝高租金空置
他進一步表示，1.7%的淨收益率還必須再和房貸利率、資金機會成本相比。若高於資金成本，持有期間仍有正現金流；若低於資金成本，代表每月都在貼錢，只能期待房價上漲彌補，等於把投資成敗交給市場。他舉例，一戶月租3萬元但一年空置1個月，全年實收33萬元；另一戶月租2.8萬元卻全年滿租，一年可收33.6萬元，反而多出6000元，還沒計入換房客所需的帶看、整理及重新簽約成本，房東應追求可持續的淨收益。
事前管控風險 挑房客也挑公司
阮慕驊提醒，投資人無法保證房價不跌、利率不變、房客不欠租或房子不漏水，成熟的投資思維不是預測市場，而是事前管理風險，包括預留空置與修繕準備金、試算升息壓力、把契約與押金規則說清楚，以及確認受託管理公司的財務與經營體質。王則人則表示，從房客背景審核、租金繳納能力、契約內容、點交拍照，到欠租或糾紛後依法處理，都應建立完整流程，若自行換鎖、斷水斷電，反而可能衍生法律問題，挑管理公司不能只看規模，更要確認審核、租金管理、修繕及風險處理能力。