선거 앞두고 이전 논의 재점화, 300헥타르 구상 주목
2026년 지방선거가 다가오면서 송산공항 이전 논의가 다시 달아오르고 있다. 타이베이시 정부 프로젝트 보고서는 송산공항 및 주변 토지를 AI 산업단지, 중앙공원 및 지속가능 생활단지로 계획해 전체 300헥타르에 달하며, 토지 활성화와 고도 제한 해제를 통해 도시 재개발을 견인하겠다는 구상이다. 그러나 이전은 도서 지역 교통, 의료 후송, 군사 방호, 민항 운송 및 재해 조정 등의 기능과 얽혀 파급 범위가 넓어 단기간에 결론내기 어렵다. 주택시장 측면에서 원대한 개발 비전보다는 성숙한 생활 기능, 도시재생 진전 및 향후 MRT 계획이 현 단계에서 더 주목할 만한_logging펀더멘털이다.
주변 아파트 5년 새 24% 상승, 여전히 쑹산구 평균 하회
통계에 따르면 송산공항 주변 500m, 준공 5년 이상 중고주택 가운데 근 5년 새 아파트는 평당 평균 52.8만 대만달러에서 65.5만 대만달러로 올라 상승률 24%를 기록해 쑹산구 전체의 19.6%를 웃돌았고, 주상복합·연립은 평당 72.2만 대만달러에서 88.3만 대만달러로 올라 상승률 22.3%로 역시 쑹산구 전체의 21%를 소폭 웃돌았다. 다만 최신 평균가로 보면 주변 아파트는 여전히 쑹산구 전체보다 21.6% 낮고, 주상복합·연립은 7.9% 낮아 지역별 가격 격차가 존재하며, 이는 주거 입지, 건물 연식, 항공 금지·제한 건축 구역, 공항 소음 및 교통 등 요인의 영향을 받을 수 있어 단일 요인으로 귀인하기 어렵다.
고도 제한에 막힌 용적률 효과, 노후주택 재건축 해법 모색
전국 토지사용 구분에 따르면 공항 주변 주거지역은 대개 주거3종 구역으로 용적률은 225%이며, 주거3-1 중 적용 조건에 부합하는 경우 300%에 달할 수 있고, 민생 커뮤니티 인근 주거용지 용적률은 200%를 초과하지 못하도록 제한된다. 주변의 많은 노후 건축물은 금지·제한 건축 관제구역에 위치해 도시재생 용적률 인센티브 조건에 부합하더라도 여전히 높이 제한을 받아 용적률이 있어도 응당 지어야 할 높이까지 건축할 수 없어 개발 효과와 주민 통합 유인에 영향을 미친다. 타이베이시 정부는 올해 7월 민생 커뮤니티 도시계획 개정안을 발표해 연동 건축물 재건축 제한을 완화했으며, 좡징리 내 고도 제한을 받는 일부 주거용지에 대해 조건 부합 시 건폐율을 50%에서 75%로 완화해 토지 이용을 더욱 유연하게 했으며, 도시재생이 이전을 기다릴 필요는 없게 했다.
생활 기능 성숙·MRT 보완 필요, 이전配套는 여전히 과제
공항 주변은 룽싱공원 생활권, 중산국중 생활권 및 민생 커뮤니티를 보유해 상업, 학군 및 의료 자원이 비교적 완비되어 있으며, 민생 커뮤니티의 바둑판식街区와 녹음 인도(人行道)가 안정적인 주거 환경을 제공한다. 현재 주변에는 MRT 원후(文湖)선만 운행 중이어서 일부 생활권은 버스 연계나 환승에 의존해야 하며, 민생시즈(汐止)선은 현재 종합계획 진행 중으로 건설 시 기존 노선망을 연결할 수 있을 것으로 기대된다. 일부 제한 건축구역의 수평면 제한고도 해발 65.49m로 시산하면, 부지 해발 10m 가정 시 건축 가능 높이는 55.49m가 남아 층당 3.2m로 계산하면 약 17층에 해당하나, 이는 개념적 시산으로 실제는 용적률과 건축 법규에 부합해야 한다. 단기적으로 송산공항은 국내선 허브 및 일부 동북아 수도 노선을 맡아 타오위안(桃園)국제공항과定位이 다르며, 주변 10~15분 차량 거리 내 9곳의 중대 응급책임병원이 있어 의료·구재 입지 우위를 갖추고, 군민 공용의 국방 수요까지 더해 이전은配套를 종합적으로 고려해야 한다.