選挙前に移転構想が再浮上、300公頃の開発案に注目
2026地方選挙が近づくにつれ、松山空港の移転構想が再び注目されている。台北市政府のプロジェクト報告では、松山空港と周辺土地をAI産業園区、中央公園および持続可能な生活集落として整備し、全体で300公頃に達する計画を示し、土地の活性化と高度制限の解除による都市再開発を促す狙いだ。しかし移転には離島交通、医療搬送、軍事防護、民間航空輸送および災害時の運用などの機能が関わり、関係範囲が広く、短期間での結論は難しい。住宅市場にとっては、遠い将来の開発よりも、成熟した生活機能、都市更新の進展および将来の地下鉄計画こそが現時点でより注目すべき基本面だ。
周辺アパートは5年で24%上昇、それでも松山区平均を下回る
統計によると、松山空港周辺500メートル、築5年以上の中古住宅では、近5年でアパートの平均坪単価が52.8万元から65.5万元に上昇し、上昇率24%で松山区全体の19.6%を上回った。マンションは坪当たり72.2万元から88.3万元に上昇し、上昇率22.3%で松山区全体の21%をやや上回った。ただ最新の平均価格で見ると、周辺のアパートは松山区全体より21.6%低く、マンションは7.9%低く、地域的な価格差が存在する。住宅の立地、築年数、航空法による建築制限区域、空港騒音や交通などの影響が考えられ、単一の要因に帰することは難しい。
高度制限が容積率の効果を抑制、老朽住宅の再建に活路
土地使用分区によると、空港周辺の住宅地は主に住三地区で、容積率は225%、条件を満たす住三の一では300%に達するが、民生社区に近い住宅用地の容積率は200%を超えてはならないと制限されている。周辺の多くの老朽建築は建築制限区域内にあり、都市更新の容積奨励の条件を満たしても、依然として高さ制限を受け、容積率があっても本来の高さまで建設できず、開発効果や住民統合の誘因に影響している。台北市政府は今年7月に民生社区都市計画改定案を公表し、連続建物の再建制限を緩和し、高度制限を受ける荘敬里の一部の住宅用地について、条件を満たす場合に建蔽率を50%から75%に緩和し、土地利用の柔軟性を高めた。都市更新は必ずしも移転を待つ必要はない。
機能は成熟、地下鉄は拡充待ち、移転の条件整備は未解決
空港周辺には栄星花園生活圏、中山国中生活圏および民生社区があり、商業、学区および医療資源が比較的充実し、民生社区の碁盤目状の街区と緑陰の歩道が安定した住環境を提供している。現在周辺を通る地下鉄は文湖線のみで、一部の生活圏はバス接続や乗り換えに頼っており、民生汐止線は総合計画が進行中で、建設されれば既存路線網との接続が期待できる。一部の建築制限区域の水平面制限である海抜65.49メートルで試算すると、基地の海抜を10メートルと仮定すれば、建設可能な高さは残り55.49メートルとなり、1層3.2メートルで約17階に相当するが、これは概念的な試算であり、実際には容積率と建築法規に適合する必要がある。短期的に見れば、松山空港は国内線のハブおよび一部の北東アジア首都路線を担い、桃園国際空港とは位置づけが異なる。周辺10～15分圏内に9か所の重大救急責任病院があり、医療・救災上の立地優位性に加え、軍民共用の国防需要もあり、移転には依然として包括的な条件整備の検討が必要だ。